Protección del tercer adquirente de buena fe.

¿Qué sucede si después de comprar un inmueble resulta que el que nos lo transmitió no tenía facultades para hacer? El artículo 34 de la Ley Hipotecaria trata de ofrecer protección al tercer adquirente de buena fe, es decir, trata de salvaguardar al que en principio se vería perjudicado siempre por la ausencia de facultades del transmitente, eso sí, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos.

Así pues, antes de hacer un examen de este artículo es preciso conocer su literalidad, así pues, el art 34 de la Ley Hipotecaria establece: “El que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.”

Así pues, de lo expuesto en la Ley Hipotecaria pueden colegirse los siguientes requisitos para poder optar a la protección al tercer adquirente de buena fe: (i) Adquirir de titular inscrito; (ii) Inscribir; (iii) Adquirir a título oneroso y (iv) de buena fe.

Con respecto al primer requisito, adquirir de titular inscrito, se fundamenta en el hecho de que solamente se puede proteger a quien adquiere confiado en la presunción de exactitud del Registro y en la fuerza legitimadora de una inscripción previa de la que parece deducirse que el que tiene inscrito un derecho previo a su favor puede disponer válidamente del mismo, cualquiera que sea la realidad jurídica concordante o no con el Registro.

 Debe indicarse que, aun cuando el art. 34 se refiere al Registro en general, no parece que deban afectar al tercer adquirente los datos que aparezcan en otros folios registrales distintos al correspondiente de la finca o derecho adquirido. En cambio, sí que deben afectar al tercer adquirente los datos que figuren en el folio de la finca aun cuando no figuren en la última inscripción. No obstante, en algún caso aislado la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha exigido únicamente al tercer adquirente el examen de la última inscripción.

En cuanto al momento en que debe figurar en el Registro el derecho del disponente, ROCA SASTRE considera que debe ser el de la perfección del negocio adquisitivo por entender que ello viene impuesto por la propia esencia del principio de la fe pública. En cambio SANZ FERNÁNDEZ, entiende que, es suficiente la inscripción del título del disponente con anterioridad al de adquirente, posición que da una mayor seguridad al tráfico jurídico.

El requisito de la inscripción.- El registro de la inscripción del derecho del adquirente, tiene su fundamento en que la fe pública registral exige no sólo adquirir confiado en los pronunciamientos del Registro, sino seguir confiado mediante la inscripción del mismo derecho.

Con respecto al requisito de la onerosidad.- Este requisito era era justificado por la Exposición de Motivos de la Ley 30 de diciembre de 1944 cuando afirmaba que “es preferible que el adquirente gratuito deje de sufrir un lucro, a que sufran quebranto económico aquellos que mediante legítimas prestaciones acrediten derechos sobre el patrimonio del transferente”. Sin embargo, los adquirentes a título gratuito no están excluidos de la protección pues según el párrafo 3º del art. 34 de la Ley Hipotecaria, gozan de la misma protección que tuviera su causante o transferente, de manera que si éste hubiera sido adquirente a título oneroso, el subadquirente a título gratuito también estará protegido.

En cuanto al requisito de la buena fe que exige el art. 34 de la Ley Hipotecaria es la misma buena fe a la que se refieren los arts. 433 y 1950 CC en materia de posesión y prescripción respectivamente. Por ello, la buena fe registral es (i) desde un punto de vista positivo la creencia de que el titular registral era eldueño de la cosa y que ostentaba poder de disposición sobre la misma, y (ii) desde un puntode vista negativo, la inexistencia de titularidad real o de cualquier otra circunstancia quepueda hacer ineficaz o limitar la titularidad que el Registro publica (STS 3 octubre 1963).3) En cuanto a la delimitación subjetiva de la buena fe, ésta debe darse en el adquirente como es obvio

 En lo que respecta al momento en que ha de existir la buena fe, la mayor parte de la doctrina entiende que la misma debe concurrir en el adquirente en el momento en que éste perfecciona su adquisición de acuerdo con las normas del Derecho Civil sustantivo relativas a la adquisición y transmisión de los derechos reales. No obstante, SANZ FERNÁNDEZ defiende que la buena fe ha de tenerse también en el momento de la inscripción, pues sólo a partir de ese momento despliega su manto protector el Registro.

Por último, no puede concluirse el estudio de la buena fe sin señalar que la misma se presume por el sistema registral en beneficio del tercero, de tal forma que, de acuerdo con el art. 385 LEC, éste quedará dispensado de la carga de la prueba, que recaerá en quien afirme su mala fe.

 Efectos. Cumplidos todos estos requisitos, el art. 34 de la Ley Hipotecaria establece que el adquirenteserá mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante.

El art. 37 completa la protección del tercero hipotecario al disponer que: “Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley”.

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