Sobre la entrega de llaves en la resolución de los contratos de arrendamientos urbanos

Si bien la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos en su artículo 27 establece ciertos supuestos que dan lugar a la resolución del contrato de arrendamiento, lo cierto es que la enumeración de dicho artículo es “numerus apertus”. Esto concuerda con el espíritu de la norma pues,tanto en este caso concreto como a lo largo de todo su articulado, la LAU da una gran libertad a las partes para decidir el régimen aplicable a su relación arrendaticia a través de las estipulaciones del contrato de arrendamiento.

No en vano, la libertad que la ley le confiere a las partes y la enorme cantidad de contratos de arrendamiento que se formalizan y resuelven cada día, son características propicias para generar numerosos y diversos conflictos que a menudo terminan siendo resueltos por los tribunales, sirviendo estas resoluciones como criterio interpretativo tanto de la norma, que tiene un carácter ambiguo, como las propios vacíos o zonas de penumbra que puedan tener los contratos suscritos entre las partes.

En este sentido, vamos a centrarnos en algunos de los problemas más frecuentes que surgen al resolver el contrato y que están relacionados con las entregas de llaves.

En primer lugar, es necesario tener en cuenta que la entrega de llaves es el acto por el que se entiende efectivamente devuelta la posesión del inmueble (si bien podrá hacerse otro acto de entrega), es decir, con carácter general con este acto cesa la obligación de pagar la renta del arrendatario, si bien como veremos a continuación hay que tener en cuenta varios apuntes:

–         Es recomendable realizar un escrito de resolución del contrato de arrendamiento, (para consultar nuestra guía de resolución del contrato de arrendamiento) pulsa en este enlace) firmado por las partes en el que se haga constar, entre otras cosas, que se ha producido la entrega de llaves.

–         De no ser posible la firma de este documento, el arrendatario deberá comunicar de manera fehaciente la entrega. Si bien, lo más efectivo es realizar consignación notarial o judicial de las llaves (al amparo de lo dispuesto en los artículos 1.176 y 1.178 del Código Civil), pues en caso de haber conflictos y no poder acreditar que efectivamente ha realizado esta entrega, se verá obligado a abonar rentas.

–         Si bien de lo anterior puede deducirse que, en principio, la oposición del arrendador a recibir las llaves no es obstáculo para que la entrega se entienda producida, no puede perderse de vista que si se pactó en el contrato de arrendamiento un plazo de obligado cumplimiento la entrega de llaves no eximirá al arrendatario de las obligaciones que hubiera asumido en virtud del acuerdo (con carácter general). Por otro lado, relacionado con los arrendamientos que tienen una duración mínima acordada, es fundamental tener en cuenta que en caso de que el arrendatario quiera resolver antes el contrato y el arrendador acepte o incluso solicite la entrega de llaves, esto no implica conformidad con la resolución anticipada, por lo que subsiste la obligación de pagar la renta correspondiente. En este sentido encontramos numerosos pronunciamientos, destacando el de 10 de Octubre de 2007 del Alto Tribunal, donde expone: “La recogida de llaves (que además en este supuesto no se produjo) por el arrendador no implica aceptación de la resolución del contrato y la exoneración del pago de rentas ni renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, como añade la sentencia del mismo Tribunal de 10 de octubre de 2007 , doctrina que ha sido aplicada por esta Sección en sentencia, entre otras, de 21 de mayo de 2008”.

–         Otra cuestión importante a tener en cuenta es que la entrega de llaves no se realice bajo condición alguna. Es muy frecuente que la entrega se supedite a la devolución de la fianza, sin embargo la jurisprudencia es prácticamente unánime en estos supuestos estableciendo que “el depósito de llaves condicionado no implica la entrega efectiva de la posesión…” (Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª), de 17.02.2015)

No obstante, debe tenerse en cuenta que todo lo anterior es la norma general, sin embargo, como hemos expuesto anteriormente la libertad de las partes y la ambigüedad de la norma hace necesario un examen individual de cada caso, por ello si tiene alguna consulta concreta, ¡no dude en exponernos su problema y le pondremos en contacto con el abogado adecuado!